Les plafonds (loyers, prix du m2, ressources)

La loi Pinel apporte un équilibre entre les avantages fiscaux donnés aux investisseurs particuliers, et l'accès au logement aux ménages percevant des revenus moyens. Le dispositif prévoit donc l'instauration d'un plafond de prix au mètre carré de la surface habitable, de loyers et de ressources des locataires. Le propriétaire bailleur ne perçoit de remise d'impôt, qu'en échange du respect de ces conditions.

Loi Pinel : Plafond de prix au mètre carré

La réduction d'impôts n'est applicable, en métropole comme en Outre-Mer, que pour un plafond de 5 500 € / m2 habitable.

Autrement dit, si rien n'empêche l'investisseur d'acquérir un bien immobilier pour une valeur supérieure à 5 500 € / m2,  la loi Pinel impose un plafond pour le calcul de la réduction d'impôt.

Concrètement, pour un logement de 35 m2 acheté  210 000 €, le propriétaire bénéficiera d'une réduction d'impôts calculée sur la base de : 35 x 5 500 €, soit 192 500 €, et non 210 000 €.

A noter que la surface prise en compte pour le calcul de la réduction d'impôts en métropole correspond à la surface habitable du logement, à laquelle s'ajoute la moitié de la surface des annexes (dans une limite de 8 m2 par logement, et sans compter la surface des stationnements).

Pour ce qui est des départements et territoires d'Outre-Mer concernés par la loi Pinel (Guadeloupe,  Martinique, Saint-Barthélémy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, La Réunion, Mayotte, Nouvelle Calédonie, Polynésie française et Wallis et Futuna), la surface concernée prend en compte la surface habitable du logement, ainsi que la moitié de celle des varangues (terrasses couvertes, vérandas, galeries en bois…), dans une limite de 14  m2 par logement.

Autrement dit, pour un logement de 35 m2 situé en métropole, pourvu d'une cave de 8 m2 et une annexe de 10  m2, la surface à prendre en compte pour le calcul de la réduction d'impôts sera de 43 m2, correspondant aux 35 m2 auxquels s'ajoutent les 8 m2  plafonnés.

Dans le cas d'un logement situé Outre-Mer, possédant les mêmes caractéristiques, la surface à prendre en compte sera de 44  m2 (35 + (10+8)/2), les annexes n'étant pas plafonnées dans le cas présent.

 
 

Plafond des loyers Pinel

Le propriétaire du logement neuf mis en location est contraint de respecter des plafonds en termes de loyers et de ressources.

Il ne peut ainsi fixer librement son loyer, et est tenu de respecter des plafonds, déterminés par décret chaque année.
Il doit pour cela tenir compte de la surface pondérée Pinel, laquelle correspond à la surface habitable du logement ajoutée à la moitié des annexes (cave, terrasse ou balcon), dans la limite de 8 m2. A noter que les parkings et les stationnements ne sont pas pris en compte.

Une fois la surface pondérée définie, il suffit de la multiplier par le prix au mètre carré, différent selon les zones géographiques, afin d'obtenir le loyer.

Tableau des plafonds de loyers Pinel 2016

Zone A bis : 16,83 €/m2
Zone A : 12,50 €/m2
Zone B1 :  10,07 €/m2
Zone B2 :  8,75 €/m2
Outre-Mer, Saint-Martin
Saint-Barthélemy.

Polynésie française
Nouvelle-Calédonie
Iles Wallis et Futuna
10,13 €/m2


12,54 €/m2

 
On applique ensuite un coefficient multiplicateur, compris entre 0,7 et 1,2.
Ce coefficient est calculé de la façon suivante : 0,7 + (19/ surface pondérée).
Si ce coefficient est situé entre 1 et 1,20, le loyer de référence va alors être augmenté.
S'il est inférieur à 1, le loyer sera diminué.

Autrement dit, plus le logement acheté est petit, plus le coefficient multiplicateur est élevé, de même que le loyer.


Plafonds des ressources des locataires 2016 (fixés chaque année par décret)

 
Voici le tableau de plafonds de ressources des locataires pour 2016 qu'est tenu de respecter le propriétaire du logement bénéficiant de la loi Pinel.
 
Composition du foyer locataire Zone
A bis
Reste de
la zone A
Zone
B1
Zone
B2
Personne seule 36 993 € 36 993 € 30 151 € 27 136 €
Couple 55 287 € 55 287 € 40 265 € 36 238 €
Personne seule ou couple avec une personne à charge 72 476  66 460 € 48 422 € 43 580 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge 86 531 € 79 606 € 58 456 € 52 611 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge 102 955 € 94 240 € 68 766 € 61 890 €
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge 115 851 € 106 049 € 77 499 € 69 749 €
Majoration au dessus de 5 personnes à charge + 12 908 € + 11 816 € + 8 646 € + 7 780 €
 

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